Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2024 году

Материнский капитал часто помогает решить финансовые проблемы. Его используют как первоначальный взнос по ипотеке или часть суммы, добавляя личные деньги. Но особенность в том, что право собственности возникает не только у матери, которой выдается сертификат, но и другим членам семьи. Продать квартиру, купленную за материнский капитал, будет не так просто. Но это возможно, если учесть законодательные ограничения.

Ограничения на использование материнского капитала

Федеральный закон № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает направления, на которые можно потратить средства материнского капитала:

• покупка недвижимости;
• пенсия матери;
• образование детей;
• улучшение жилищных условий.

Самое популярное направление использования сертификата – это приобретение недвижимого имущества.

Не важно, как именно будет покупаться объект – только за счет маткапитала, с добавлением личных средств, с привлечением заемных – недвижимость будет собственностью не только матери, но и других членов семьи. Оформление производится одним из двух способов:

1. Сразу на всех членов семьи, включая отца. В таком случае в договор нужно вписать несколько покупателей и их доли.
2. На мать, которая прикладывает нотариально заверенное обязательство о выделе доли на остальных членов семьи.

Даже если формально доли еще не были выделены, родители обязаны учесть права детей на данный объект недвижимости. Поэтому продать квартиру просто так не получится.

Сложности при продаже такой недвижимости

Основная особенность заключается в том, что любые действия, связанные с реализацией квартиры, купленной за материнский капитал, затрагивают интересы детей. Они являются полноправными собственниками или имеют право на долю (если они еще не были выделены). Поэтому реализация потребует получения согласия от органа опеки.

Не будет иметь значения, приобреталась ли квартира с ипотекой или за личные средства, если часть оплачена маткапиталом, согласие органа опеки будет обязательным условием. В противном случае Росреестр не проведет сделку.

Читать также: Способы обмена долями квартиры между родственниками

Как получить согласие органа опеки

Орган опеки и попечительства – это муниципальный орган, одной из задач которого является контроль за соблюдением прав несовершеннолетних. Это касается и использования их собственности.

Согласие опеки обязательно. Но получить его не так просто. В статье 19 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливается прямая обязанность получения такого согласия при распоряжении имуществом подопечных (в том числе родных и усыновленных детей).

Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд действий:

• составить предварительный договор купли-продажи недвижимости на объект, приобретаемый взамен тому, что имеется у ребенка;
• составить предварительный договор на отчуждение доли ребенка;
• обратиться в опеку и предоставить указанные договора;
• составить заявление с просьбой получить согласие на продажу доли ребенка.

Опека даст свое согласие только в том случае, если приобретаемый взамен объект будет не хуже, чем имеющийся у ребенка (по площади или стоимости). Нужно убедить орган, что сделка идет на пользу несовершеннолетнему, что он получает от нее выгоду.

Как зарегистрировать сделку

Продажа квартиры, частично принадлежащей несовершеннолетнему, реализуется только через нотариуса. К стандартному пакету документов добавляется согласие органа опеки.

На договоре ставится подпись всех сособственников. За несовершеннолетних расписываются их родители. С 14 лет гражданин ставит свою подпись, но рядом ставится подпись родителя, одобряющего сделку.

Когда опека может отказать в одобрении сделки

Орган опеки вправе не давать согласия на одобрение продажи доли несовершеннолетнего в следующих ситуациях:

• продажа осуществляется без покупки новой квартиры, то есть ребенок просто лишается недвижимости;
• приобретаемое взамен имущество хуже того, что ранее имелось у ребенка;
• сделка выглядит подозрительной, например, осуществляется между близкими родственниками с целью обойти запрет на продажу.

Если родители смогут каким-то образом провернуть сделку без согласия опеки, орган может обратиться в суд для признания ее недействительной.

Продажа квартиры при разводе

Раздел имущества часто реализуется после расторжения брака. Недвижимость тоже может быть совместной собственностью, поэтому также делится между мужем и женой. Но собственность детей не является собственностью родителей (пункт 4 статьи 60 СК РФ). Поэтому квартира, купленная за маткапитал, не будет полностью делиться между супругами.

Раздел будет осуществляться, но только на доли родителей. За детьми остается их собственность и любое изменение прав возможно лишь с согласия опеки. Возможны следующие варианты разрешения ситуации:

• муж и жена получают доли в праве собственности, по возможности осуществляют вывод и распоряжаются каждый своей долей по своему усмотрению, как единоличной собственностью;
• один из супругов выкупает у второго его долю.

Выкуп можно оформить в виде нотариально заверенного документа, а также в суде, при разделе, заключив мировое соглашение.

Стороны также могут договориться и продать квартиру целиком, даже более не являясь одной семьей. Получение разрешения от опеки все равно будет обязательно.

Если квартира приобреталась в ипотеку

Собственник сможет полностью распоряжаться ипотечной квартирой только после полной выплаты долга. До этого момента ее продажа будет возможна только с согласия банка – необходимо будет перезаключить ипотечный договор на нового собственника.

Еще один вариант – одновременное погашение долга в момент продажи. Но это реализуемо тоже лишь с согласия банка. Вариантов обойти этот запрет нет.

Практические особенности

При реализации таких сделок нужно обращать внимание на ряд моментов:

• был ли произведен выдел долей на несовершеннолетних. Если по договору купли-продажи покупателем выступал лишь кто-то из родителей, оформляется обязательство о выделе долей иным членам семьи. Это обязательно нужно уточнить покупателю, так как в ЕГРН отсутствуют сведения об использовании материнского капитала. Как вариант, можно попросить у продавца копию договора и проверить, указывалось ли в нем использование сертификата;
• как использовался маткапитал: для расчетов напрямую или как первый взнос по ипотеке. Это достаточно важный момент, так как при расчетах через банк на имущество будет наложено ограничение (до погашения кредита). Но этот момент легко проверить, все обременения отражаются в выписке из ЕГРН;
• дал ли орган опеки согласие на сделку. Лучше уточнить информацию заранее и самому обратиться в орган для уточнения информации.

При продаже квартиры, купленной за маткапитал, нужно быть предельно внимательным. Нарушение установленных ограничений приведет к отказу от регистрации.

Как покупателю обезопасить себя

В наиболее рискованном положении находится покупатель. Он может передать деньги продавцу, а потом столкнуться с отказом Росреестра. Либо сделка может быть оспорена позже, по заявлению органа опеки.

Поэтому приобретателю нужно заранее побеспокоиться о безопасности:

• получить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии ограничений на объект. Это первое и основное, что нужно сделать;
• проверить, на основании каких документов приобретался объект (такая информация имеется в выписке). Если он был получен по договору купли-продажи, можно попросить продавца предоставить экземпляр и проверить, не использовались ли для расчетов средства материнского капитала;
• уточнить наличие согласия от органа опеки (получить текст от продавца или обратиться в орган лично);
• убедиться, что ребенок не получит объект, ухудшающий его финансовое состояние (если такая возможность имеется).

Также стоит проверить, не имеется ли иных оснований для оспаривания договора в будущем.

Подведем итоги

Продажа квартиры, купленной за средства маткапитала, возможна. Но для этого нужно получить согласие органа опеки. Он даст его при условии, что права ребенка не будут нарушены. Нужно подтвердить, что сделка выгодна несовершеннолетнему собственнику, что он не останется без жилья и получит равнозначный или лучший объект.