Супругам по законодательству отведена особая возможность владеть недвижимостью – их имущество является общим, равным, независимо от того, на кого из них оформлены документы. Но помимо совместной собственности, семейная пара может регистрировать недвижимость в долях. Общая долевая собственность супругов на квартиру сразу расставляет приоритеты в праве каждого из них на общее имущество. Разберем, какие особенности содержит в себе долевое владение квартирой, и чем оно отличается от совместного.
Как возникает долевая собственность на квартиру
В 2023 году долевая собственность на квартиру у супругов образуется только на основании брачного договора, и никаким другим образом.
То есть, если вы в договоре купли-продажи квартиры укажете, что жена покупает 1/3 долю в квартире, а муж – 2/3 доли, и при этом не составите брачный контракт, то сделку в Росреестре не зарегистрируют, и вернут вам неверно составленный договор для переоформления (подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>).
Недвижимое имущество супругов регистрируется в совместную собственность без определения долей, если отсутствует брачный договор. Также в документах может числиться один из супругов, но если квартира приобретена в браке, фактическими владельцами все равно являются муж и жена на равных условиях, и собственность является совместной.
Совместной собственностью супругов не является недвижимость, право на которую возникло по безвозмездной сделке (наследование, дарение), и те объекты недвижимости, которые были ими куплены до вступления в брак.
Совместной собственностью супругов являются, помимо недвижимости, доходы от трудовой деятельности, различные выплаты, пособия, вклады, движимые вещи, ценные бумаги, доли в капитале и т. п.
Особенности брачного договора
Брачный контракт может составляться:
- До регистрации брака. Но вступает в силу он со дня официальной регистрации.
- В период брака до его расторжения. В любой момент супруги могут заключить брачный контракт и на основании него переоформить недвижимость, находящуюся в совместной собственности, в долевую. Или обозначить в брачном договоре, как именно будет распределяться между супругами будущая недвижимость.
Как перевести в долевую собственность недвижимость, уже зарегистрированную как совместную:
- Составить брачный договор у нотариуса (цена от 10 тыс. рублей).
- Подать заявление в Росреестр о прекращении совместной собственности или прекращении зарегистрированного права на одного из супругов, и о регистрации общей долевой собственности на эту же недвижимость на основании брачного соглашения.
Брачный контракт регулирует положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Особенности брачного контракта:
- Заключается только по обоюдному согласию, принуждение не допустимо.
- Изменение или расторжение договора возможно либо через нотариуса, либо через суд.
- Признание недействительным происходит только в судебном порядке.
- Может предусматривать условия, при которых размер долей на имущество будет изменен.
Продажа квартиры, находящейся в долевом владении супругов
Вариант 1.Супруги продают квартиру, зарегистрированную в долях.
Нотариальное участие – не обязательно, так как супруги отчуждают квартиру целиком. Купля-продажа будет проходить таким же образом, как если бы у квартиры был единственный собственник. И количество покупателей в этом случае не имеет значения.
Продажа супругами квартиры, зарегистрированной как совместная собственность, не внесет никаких отличий в процедуру оформления сделки.
Вариант 2.Супруги продают квартиру, зарегистрированную в долях, в том числе на несовершеннолетних детей.
Несовершеннолетние доли входят в состав собственников имущества – в сделке обязательно должны участвовать органы опеки и нотариус. Если представители опеки не дадут согласие на сделку, квартиру продать невозможно.
Вариант 3.Долю продает один из супругов по причине развода.
Если один из супругов продает свою долю в случае развода, он должен предложить ее в первую очередь бывшему супругу, так как совладельцы имеют право преимущественной покупки. Если второй супруг не будет покупать долю квартире, нужно, чтобы он оформил свой отказ письменно и заверил его у нотариуса. При наличии нотариального отказа долю можно продавать кому угодно.
А вот если супруг захочет продать квартиру, оформленную совместно, то он этого сделать не сможет. Нужно сначала перевести недвижимость в долевую собственность, а потом отчуждать долю.
Прочтите: Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками
Покупка квартиры семейной парой
При покупке квартиры супругами она поступает в долевую собственность только при наличии брачного договора.
Если право собственности должно возникнуть и у детей, то без нотариуса в такой сделке не обойтись. Согласие органов опеки не требуется для регистрации доли в праве общей собственности на ребенка при ее покупке.
Как происходит нотариальная сделка купли продажи, читайте в статье.
Налоговый вычет
Долевое владение недвижимостью супругами позволяет каждому из них получить налоговый вычет в полном объеме. А именно: 260 тыс. рублей на мужа и 260 тыс. рублей на жену. Но вернет ли каждый из супругов такую сумму при покупке квартиры, зависит от цены сделки и некоторых других факторов, о которых читайте ниже.
Размер вычета, который можно вернуть за год, зависит от отчислений с заработной платы и других официальных доходов. Поэтому, если один из супругов не трудоустроен, например, жена, по причине декретного отпуска, она не может получить вычет за те года, когда не платит НДФЛ.
При совместной собственности жена может перепоручить мужу получить вычет и за нее. То есть муж, например, может оформить максимально 520 тыс. рублей за себя и жену. При долевой собственности так сделать нельзя. Муж получит свои 260 тыс. рублей, а жена вернет их, как только станет отчислять НДФЛ.
Рассмотрим и другие особенности получения налогового вычета.
Пример 1.Квартира стоит 6 млн. рублей. На жену оформлена 1/3 доля, на мужа – 2/3. Как посчитать вычет?
Каждый человек может получить вычет только с двух миллионов рублей. Сумма, с которой рассчитывается налог, пропорциональна размеру доли. Жена, имея 1/3 долю, претендует на возврат от 2 млн рублей, муж – от 4 млн рублей. Но поскольку государством установлено ограничение в 2 млн, муж тоже сможет вернуть налог только с 2 млн рублей, а не с 4 млн рублей. Значит, супруги смогут возвратить по 260 тыс. рублей.
Пример 2.Квартира стоит 2 млн рублей. Доли равные. Сколько получит каждый из супругов?
Право зарегистрировано в равных долях, значит, муж сможет вернуть налог с 1 млн рублей, и жена с 1 млн рублей, то есть каждый получит по 130 тыс. рублей. Максимальный лимит в 260 тыс. рублей останется неизрасходованным, и эти деньги можно получить с покупки другой недвижимости. Каждый из супругов впоследствии сохранит за собой право вернуть еще 130 тыс. рублей.
Вышеуказанные примеры применимы к недвижимости, купленной после 2014 года. До этого времени правила были другие: если налог возвращался с суммы меньшей, чем 2 млн рублей, то остаток сгорал. Поэтому, если квартира поступила в собственность до 2014 года, налоговый вычет можно получить по правилам, действующим в год приобретения жилья.
Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности
Развод супругов
Долевая собственность в случае развода уже заранее определяет право каждого из супругов на имущество. Поэтому, если у семейной пары в собственности одна квартира, то в суде им делить нечего.
Наличие другой недвижимости позволит заключить нотариальное соглашение о разделе, на основании которого можно прекратить долевое владение имуществом и распределить его. При наличии разногласий недвижимость поделит суд. При определенных обстоятельствах суд вправе изменить последствия брачного контракта, касающиеся распределения долей.
Например, ребенок остался жить вместе с матерью, но у нее доля на имущество очень маленькая. Тогда суд может увеличить ее долю за счет доли отца.
Совместная или долевая – что лучше?
Какой вид собственности выбрать супругам, решать индивидуально. Никто не даст однозначного ответа. Если вы считаете, что право должно быть оформлено не в равных долях, то тогда лучше составлять брачный договор у нотариуса, так как по умолчанию у совместной собственности доли равные. С другой стороны, владеть недвижимостью совместно вполне естественно, так как роли мужчины и женщины в семье разные, ведение домашнего быта и воспитание детей тоже нужный вклад в семью, наравне с финансовыми вложениями.
Нижеприведенная таблица демонстрирует некоторые отличия во владении квартирой на этих двух видах права:
| Вид права | Долевая собственность | Совместная собственность |
| Распоряжение имуществом | Доли четко разграничены | Доли не определены, но по умолчанию считаются равными |
| Ежегодный налог за квартиру | Налог приходит на каждого супруга по отдельности. | Приходит на квартиру в целом, общий налог на двоих. |
| Налоговый вычет | Оформляется пропорционально размеру доли каждого супруга | По соглашению один супруг может получить вычет за двоих |
| Продажа | Можно продать долю в квартире, но, в первую очередь, второму супругу, и только в случае его нотариального отказа – другим лицам. | Квартиру можно продать только целиком. Для сделки понадобится нотариальное согласие на продажу от второй стороны, если имущество оформлено на одного из супругов. |
| Оформление документов | В различные инстанции по требованию нужно обращаться обоим, подавать заявление от обоих. | Если право юридически оформлено на одного из супругов, то присутствие второго не понадобится. |
| При разводе | Имущество делится в соответствии с размером доли | Имущество делится пополам, если стороны не требуют иного через суд |
| Дополнительные траты на регистрацию права | Понадобится оплатить услуги нотариуса за брачный контракт | Отсутствуют |
Прочтите: Порядок отказа от доли в квартире
Подведем итоги
Долевая собственность возникает на основании брачного договора. Совместное владение имущества можно в любой момент перевести в долевое, и наоборот.