Кадастровая и рыночная стоимость квартиры отличаются друг от друга. Рассмотрим, как они соотносятся между собой, и какие сферы применения у каждой из них.
На чем основывается расчет стоимости квартиры
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.
Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т. п.
Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество (сделать расчет налога с продажи квартиры можно в специальном онлайн-калькуляторе). Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.
Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др. Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.
В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости. Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры
Нижеприведенные таблицы помогут разобраться, как соотносятся рассматриваемые виды стоимостей между собой.
Таблица 1 – Соотношение массовой и рыночной оценки квартиры:
| Кадастровая | Рыночная | |
| Заказчик | Органы власти субъекта РФ | Собственник имущества |
| Исполнитель | Федеральные бюджетные учреждения (ФБУ) | Оценщик, член СРО по оценочной деятельности, работает в частных компаниях |
| Подход к определению | Массовый, расчет производится по усредненным показателям | Индивидуальный, все факторы влияют на стоимость |
| Метод определения | Сравнительный | Затратный, сравнительный и доходный |
| Как часто меняется | Пересчитывается один раз в 3-5 лет, и 1 раз в 2-3 года для городов федерального значения | Зависит от рынка недвижимости, может изменяться в течение года |
Таблица 2 – Сферы применения кадастровой и рыночной стоимости квартиры:
| Кадастровая | Рыночная | |
| Нотариальные сделки | Нотариус пользуется обоими видами стоимостей. Взимание платы происходит в соответствии с основами законодательства о нотариате | |
| Аренда частной квартиры | Не используется | Расчеты между собственником и арендатором производятся по рыночной стоимости |
| Продажа квартиры | Не используется | В договоре указывается рыночная стоимость |
| Возврат налога за покупку жилья | Не используется | Происходит от цены, указанной в договоре на приобретение квартиры, то есть от рыночной стоимости |
| Ежегодный налог на имущество | Высчитывается от кадастровой стоимости | Не участвует в расчетах |
| В банк для оформления ипотеки | Не используется | Принимает отчет о рыночной стоимости квартиры |
На сегодняшний день активно применяются две стоимости, каждая для своих целей. Небольшая разница между ними не скажется на размерах налогов и сборов.
Как узнать стоимость квартиры
Как получить кадастровые данные о стоимости квартиры:
- Запросить выписку из ЕГРН через МФЦ. Результаты будут готовиться 5 дней. Выписку можно предъявить по требованию: банку, нотариусу, для пересчета кадастровой стоимости. Подробнее о том, как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, читайте в нашей статье >>.
- Мгновенный способ: воспользоваться общедоступными сведениями о недвижимом имуществе с помощью портала Росреестра. Для этого нужно открыть раздел справочной информации, осуществить поиск квартиры по номеру или по адресу. Среди уникальных характеристик помещения обязательно будет указано значение кадастровой стоимости.
Рыночная стоимость определяется профессиональным оценщиком. Он подготавливает специальный документ – отчет.
Когда может понадобиться отчет о рыночной стоимости:
- Для использования недвижимости в качестве залога при получении денег – требование банков. При оформлении ипотеки.
- Для снижения кадастровой стоимости.
По факту цену недвижимости выставляет собственник жилья, с учетом платежеспособности покупателей и ситуации на рынке.
Услугами профессиональных экспертов в области оценки в основном пользуются тогда, когда требуется получить задокументированное подтверждение рыночной стоимости квартиры. Например, для оформления ипотеки.
Как снизить кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.
Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.
Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.
Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:
- Заявление или иск.
- Отчет о рыночной стоимости.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
- Выписка из ЕГРН.
Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.
Прочтите: Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: какие правила действуют и что изменится в 2024 году
Подведем итоги
Кадастровая стоимость не всегда отражает ситуацию рынка недвижимости. Она используется для определения налогов. Рыночная стоимость включает в себя все индивидуальные особенности жилья.