Рента с пожизненным содержанием: как составить договор

Пожилой человек не всегда имеет семью или просто близких людей, которые бы помогали ему финансово. Пенсии россиян невелики, поэтому многие одиноко живущие пенсионеры считают, что единственным выходом хоть как-то обеспечить себе достойное существование является договор ренты с пожизненным содержанием. Идя на такую серьезную сделку, необходимо взвесить все за и против, разобраться с особенностями законодательства, а только потом подписывать бумаги.

Стороны и разновидности договоров

Глава 33 ГК РФ полностью посвящена особенностям ренты разных форматов. Вне зависимости от ее разновидности сторонами являются (ст. 583 ГК РФ):

• получатель ренты – владелец недвижимости, которому нужен уход или финансовая поддержка, и за нее он готов отдать недвижимость;
• плательщик ренты – гражданин или организация, берущая на себя обязательство содержать человека (финансово или в натуральной форме), взамен получает недвижимость в собственность по истечении определенного времени.

Сама рента может иметь несколько разновидностей. Например, если выплаты будут производиться бессрочно, то речь идет о постоянной ренте. Если же срок ограничивается моментом смерти получателя, то имеет место уже пожизненная рента.

Нажмите для увеличения изображения

Последний вариант наиболее часто встречается в России. Пожилые граждане предпочитают получать помощь и поддержку до момента своей смерти, отдав за это взамен собственную недвижимость, чаще всего – квартиру.

Формы и особенности пожизненной ренты

Пожизненная рента обычно привязана к жизни получателя помощи, однако она может устанавливаться и в отношении другого человека. Более того, недвижимость в полноправную собственность плательщика может переходить и после смерти нескольких людей (п. 2 ст. 596 ГК РФ). В этом случае доля в квартире, доме или ином имуществе умершего человека сначала переходит в собственность второго получателя ренты. И только после его смерти недвижимость целиком становится собственностью плательщика.

Договор ренты с пожизненным содержанием имеет несколько форм, от выбора которых будут зависеть важные моменты поддержки получателя:

• без иждивения – не предполагает необходимости полного содержания и ухода за пожилым человеком, совместного с ним проживания, помощь может ограничиваться финансовой поддержкой;
• с иждивением – предполагает, что плательщик должен обеспечивать все нужды получателя, в том числе необходимость в жилье, пище, медицинской помощи, уходе.

Степень поддержки – не единственное, что различает эти формы пожизненной ренты. У них есть немало и других важных нюансов.

Без иждивения	С иждивением
Размер пожизненной ренты	Устанавливается индивидуально в рамках договора, но не может быть ниже 1 ПМ в регионе проживания получателя ренты (п. 2 ст. 597 ГК РФ). Если этот показатель в месте пребывания не определен, то берутся общероссийские показатели.	Прописывается индивидуально в договоре, но не должен быть меньше 2 ПМ в регионе, где живет пожилой человек (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если размер его в месте проживания не установлен, то расчеты ведутся по общероссийским показателям.
Формы предоставляемой поддержки	Периодические выплаты в пользу получателя ренты (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Частота таких перечислений определяется сторонами и прописывается в договоре. Если такого положения нет, деньги в общем порядке выплачиваются в конце каждого месяца (ст. 598 ГК РФ).	Чаще всего в натуральном выражении без денежных выплат. Помощь охватывает массу потребностей иждивенца: наличие жилья, одежды, питания, медикаментов и ухода за ним, если он необходим в силу состояния здоровья (п. 1 ст. 602 ГК РФ). В договоре ренты стороны могут прописать возможность замены натуральной помощи периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ).

Чаще всего пожилые люди прибегают к пожизненной ренте с иждивением, если имеют серьезные проблемы со здоровьем, требующие постоянного ухода. Причиной подписания такого формата договора может стать тоска и одиночество – пенсионер хочет ощущать себя частью семьи, быть нужным и любимым.

Плюсы и минусы

Любое решение имеет свои последствия, и не всегда только хорошие. Поэтому перед заключением договора пожизненной ренты рекомендуется внимательно изучить его плюсы и минусы. Причем сделать это нужно обеим сторонам.

Для получателя (пожилого человека)	Для плательщика (ухаживающего за пожилым человеком)
Плюсы	Право на жилье и проживание в нем сохраняется до самой смерти (если речь не идет об иждивении). Можно расторгнуть заключенный договор в судебном порядке, доказав, что плательщик к выполнению своих обязательств относится недобросовестно. Свое жилье остается в качестве залога до конца жизни.	Выгодные условия получения недвижимости в собственность – на практике стоимость ее оказывается существенно ниже рыночной. Собственником недвижимости плательщик становится сразу после подписания, заверения и госрегистрации договора.
Минусы	В нынешних реалиях вероятность попасть в руки мошенников достаточно высока, что может означать преждевременную смерть одинокого пожилого человека насильственного характера.	Распоряжаться и отчуждать недвижимость до момента смерти нельзя. Это возможно исключительно с согласия самого пожилого человека. Необходимость постоянно обеспечивать постороннего человека, а это дополнительные траты. Возможно, получатель через какое-то время расторгнет договор, а вернуть потраченные средства можно далеко не всегда.

Вопросы налогообложения

Плательщик в счет оказываемой помощи получает недвижимость в собственность. После регистрации права он становится ее официальным владельцем. Это означает, что у него возникают определенные налоговые последствия. Плательщик должен уплачивать следующие виды сборов:

• земельный налог – если речь идет о передаче земли, участка;
• имущественный налог – непосредственно на недвижимость (дом, квартиру);
• коммунальные услуги, связанные с содержанием жилья.

Сама недвижимость по договору ренты может передаваться плательщику бесплатно или за отдельную плату. Второй вариант для этой стороны наиболее привлекателен, в том числе из-за возможности получить имущественный налоговый вычет. Но в этом случае получатель помощи будет обязан уплачивать НДФЛ с выплачиваемых ему сумм или поддержки в натуральном выражении.

Особенности перехода недвижимости

По условиям договора пожизненной ренты, новым владельцем недвижимости становится плательщик. После нотариального заверения документов и государственной регистрации права, многие полагают, что они могут делать с квартирой, домом или прочими объектами все, что заблагорассудится. Это совсем не так. Порядок перехода недвижимости по договору ренты подразумевает, что до момента смерти получателя помощи плательщик не может:

• осуществлять юридически значимые сделки с недвижимостью (продавать, разменивать, дарить, использовать в качестве залога);
• выселять пожилого человека в другое место проживания без его согласия.

Нюансы, которые необходимо учесть при составлении

Договор ренты составляется всегда в письменной форме и заверяется у нотариуса. Многие используют типовую форму, не уделяя времени на то, чтобы прописать важные нюансы, а от них может зависеть будущее обеих сторон. Поэтому стоит использовать образец, чтобы не попасть в неприятную ситуацию уже после. Вот несколько советов, как этого избежать:

• в договоре ренты с пожизненным содержанием обязательно укажите перечень и характер предоставляемой помощи, также пропишите примерную стоимость;
• укажите общую стоимость недвижимости, лучше отказаться от варианта с дарением имущества;
• пропишите возможность выкупа квартиры и его условия;
• запросите у пожилого человека справку о его психическом здоровье, чтобы потом ваши права не были оспорены родственниками после смерти получателя ренты.

Во время визита к нотариусу всегда задавайте вопросы, если вам что-то непонятно, он расскажет о возможных последствиях и неприятностях до заключения договора.

Образец договора с иждивением:

Образец договора пожизненной ренты:

Варианты расторжения

Даже после долгих лет ухода за пожилым человеком, он может захотеть расторгнуть договор, и, например, отдать недвижимость родственникам. В таком случае у плательщика возникает закономерный вопрос, а можно ли оспорить договор в таком случае? Вообще, законодательство предусматривает 2 варианта расторжения:

1. нотариально – если обе стороны согласны;
2. в судебном порядке – если один против.

В ходе судебного разбирательства договор и право собственности на недвижимость в отношении плательщика могут быть аннулированы или его могут обязать выплатить выкупную стоимость жилья. Если же на руках у него остались чеки, квитанции, платежные документы о затратах в пользу пожилого человека, то он может представить их в качестве доказательства своей добросовестности в суде. И если это не поможет сохранить право на недвижимость, то хотя бы позволит возместить понесенные затраты.